Nuovo accatastamento e variazione catastale DOCFA

Nuovo accatastamento e variazione catastale DOCFA

Devi fare un rogito o chiedere un mutuo alla banca ma la planimetria catastale dell’immobile non è conforme allo stato di fatto? Hai fatto una ristrutturazione al tuo appartamento modificandolo internamente con una CILA (ex dia) o una SCIA? Devi fare un cambio di destinazione d’uso o installare un impianto fotovoltaico? Vuoi costruire un nuovo fabbricato? Sono alcuni dei casi in cui dovrai comunicare sia al catasto che al comune un nuovo accatastamento o una variazione catastale DOCFA.

Che cos’è il nuovo accatastamento

L’accatastamento consiste nella registrazione presso il catasto di un nuovo immobile (fabbricato rurale o fabbricato urbano o unità immobiliare) o per ricostruzioni ex-novo o ampliamenti. Per procedere alla corretta registrazione del nuovo fabbricato il proprietario dell’immobile deve rivolgersi a un tecnico abilitato come un architetto (o un geometra o un ingegnere) che dopo aver presentato il Permesso di costruire dovrà:

  • realizzare il tipo mappale (cioè dovrà inserire nelle mappe catastali la sagoma del fabbricato con tutte le unità immobiliari); 
  • realizzare la planimetria catastale con il poligoni e il software DOCFA (DOcumenti Catasto FAbbricati),
  • richiedere la rasterizzazione della planimetria e generare così la visura catastale con tutti i dati dell’immobile compresi i dati dell’intestario e l’assegnazione del valore di rendita dell’immobile..

La registrazione del nuovo accatastamento deve essere presentata prima della Comunicazione di Fine Lavori presso il comune dove risiede l’immobile. Una volta che l’accatastamento sarà protocollato e il tuo immobile censito al catasto riceverai un documento – la visura catastale – con i dati catastali dell’immobile (foglio, particella e ove presente subalterno) nonché l’indicazione della rendita catastale.
I casi più comuni che richiedono un nuovo accatastamento sono:

  • Ampliamento per piano casa
  • accatastamento fabbricati rurali
  • accatastamento impianto fotovoltaico su un terreno ma non su un tetto
  • accatastamento delle pertinenze di un nuovo fabbricato (cantine o soffitte)

Che cos’è la variazione catastale

La variazione catastale docfa (nota con il nome del software che i tecnici usano per realizzarla) è un documento ufficiale che deve essere redatto e compilato da un tecnico abilitato come un architetto (o un geometra o un ingegnere) in cui vengono comunicate all’agenzia delle entrate – ufficio del catasto – le modifiche apportate a un immobile rispetto alla planimetria depositata. In questi casi è fondamentale presentare il DOCFA in quanto avviene una variazione della rendita catastale dell’immobile (e quindi anche una variazione dei tributi come Imu o Tari). La differenza tra un nuovo accatastamento e la variazione catastale (entrambe si fanno con il docfa) sta quindi nel fatto che il nuovo accastamento riguarda un nuovo fabbricato (o un suo ampliamento) non accatastato precedentemente presso il comune dove si trova l’immobile, mentre la variazione catastale concerne quei fabbricati già accatastai presso il comune di perinenza ma che hanno subito modifiche (vedremo subito quali). Nel caso di nuovi accatastamenti o modifiche dei terreni il programma che viene usato è PREGEGO e la procedura è differente rispetto a quella dei fabbricati da presentare tramite DOCFA.
Se invece devi solo aggiornare i dati dell’intestatario di un immobile, in seguito a una compravendita o locazione o successione allora avrai bisogno della voltura catastale. Contattami senza impegno per sapere qual è il servizio che risponde alle tue esigenze e per avere un preventivo dei costi.

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Quando bisogna presentare una variazione catastale

La variazione catastale va presentata dal tecnico abilitato all’agenzia delle entrate – agenzia del territorio (catasto) tramite il docfa per via telematica (con il sister o a Roma tramite il SUET nel caso di docfa+cila) ogni volta che viene fatta una modifica a un immobile, ovvero una variazione della planimetria catastale. Le modifiche della planimetria catastale non riguardano solo le modifiche agli ambienti o agli impianti di un immobile ma anche il cambio di destinazione d’uso. I casi più comuni in cui bisogna presentare le variazioni catastali sono:

  • modifica degli ambienti interni a seguito di una ristrutturazione di un’unità immobiliare (per esmepio un appartamento) che prevedono la presentazione della CILA o della CILA in sanatoria
  • interventi strutturali su un immobile che prevedono la presentazione della SCIA come la creazione di una scala o la chiusura di un solaio in caso di frazionamento.
  • frazionamento di un’unità immobiliare (per esempio la divisione di un immobile tra due o più eredi): in tal caso non è richiesto un nuovo accatastamento ma verranno prodotti due subalterni.
  • fusione di unità immobiliari (per esempio l’accorpamento di due unità immobiliari attigue)
  • scorporo o accorpamento di pertinenze nel caso di fabbricati già accatastati (nel caso di nuovi fabbricati dal 2016 va richiesto un nuovo accatastamento anche per ogni pertinenza)
  • presentazione di planimetria mancante
  • ottenere la conformità della planimetria catastale (per esmepio prima di un rogito in fase di compravendita o in fase di successione).

Come si presenta la variazione catastale

La presentazione della variazione catastale DOCFA deve farla un tecnico abilitato tramite la piattaforma SISTER (o a Roma tramite il SUET nel caso della CILA che richiede anche il DOCFA). Il DOCFA è un software che si può scaricare dal sito dell’agenzia delle entrate (ultimo rilascio è il docfa 4) e tramite cui è possibile procedere con l’invio telematico online della documentazione compilando i modelli docfa.

Procedura docfa

Sia nel caso dell’accatastamento sia nel caso della variazione catastale sarà necessario inserire la causale di presentazione che serve a calcolare con esattezza la classe dell’immobile e quindi il valore della rendita catastale. Sarà poi necessario inserire i dati identificativi dell’immobile, il classamento, l’indirizzo dell’immobile (comprensivo di scala, piano, interno ecc.), la mappa catastale (nel caso di nuovo accatastamento), la planimetria catastale o l’elaborato planimetrico docfa firmato dall’architetto (o da tecnico abilitato), i modelli 1N e 2N e la relazione tecnica.
I modelli 1N e 2N servono per indicare le caratteristiche di finitura del fabbricato o dell’unità immobiliare (ad esempio i confini, il numero dei vani, il numero di unità immobiliari, gli impianti). La relazione tecnica serve per descrivere e motivare le scelte che il tecnico ha preso nella compilazione del docfa.

Tempi di presentazione del DOCFA

Nel caso della CILA, della SCIA o del nuovo accatastamento il docfa va presentato entro 30 giorni dalla Comunicazione Fine Lavori. Nel caso di correzione o sostituzione di planimetria errata e quindi non conforme allo stato di fatto è necessario solo inserire la data dell’ultima dichiarazione con cui si è presentata l’ultima planimetria che si intende modificare. Nel caso della presentazione di planimetria mancante non serve indicara alcuna data.

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Costi della variazione catastale

Il tributo da versare all’agenzia delle entrate – agenzia del territorio (catasto) previsto sia per nuovo accatastamento che variazione catastale docfa è di 50 euro per unità immobiliare che appartenga ai gruppi A, B o C; mentre è di 100 euro per ogni unità immobiliare con destinazione speciale appartenente al gruppo D o C. A questa cifra bisognerà poi aggiungere la parcella del tecnico abilitato che si occuperà della pratica con tutta la sua documentazione. Se ti rivolgerai a me potrai ottenerla per 200 euro (+ 4% inarcassa), oppure contattami senza impegno per ottenere un preventivo realizzato sulle tue esigenze.

Sanzioni

Le sanzioni per la variazione catastale vengono applicate nel caso in cui non si rispetti il termine di 30 giorni entro la data di presentazione della Comunicazione Fine Lavori (quindi nel caso di ristrutturazioni che richiedono la CILA o la CILA in sanatoria oppure nel caso di interventi strutturali che richiedono la SCIA o nel caso di nuova costruzione con Permesso di costruire). Le sanzioni vanno da un minimo di € 1032,00 ad un massimo di € 8264,00. Se la sanzione non è satat notificata e si decide di provvedere autonomamente alla sanatoria allora sarà possibile ottenere delle riduzioni sulla mora da pagare. L’obbligo di presentare la variazione catastale e quindi anche l’obbligo di pagare le sanzioni decade dopo 5 (cinque) anni: se in quel periodo non si è ricevuta alcuna notifica si è semplicemente stati ‘fortunati’ e si potrà procedere alla regolarizzazione della variazione planimetrica catastale docfa senza incorrere in sanzioni.
Tuttavia affidarsi alla fortuna è sempre un grosso azzardo pertanto ti consiglio di rivolgerti un architetto come me che potrà provvedere a tutto quello che serve senza alcun rischio di sanzioni e senza perdere tempo e soldi.