Cos’è la CILA

Cos’è la CILA

Sono molti e diversi i motivi per cui avrai sentito parlare della CILA: se vuoi ristrutturare un immobile, rifare il bagno, realizzare la copertura di un terrazzo o di un patio o aprire una porta in un tramezzo. La CILA è una pratica importante e regolamentata a livello Comunale. Di seguito ti offriremo una panoramica dettagliata ma che spiega in modo semplice, senza farti perdere troppo tempo, a cosa serve, quando serve, i costi e i tempi e come e dove va presentata la CILA, nonché le responsabilità del tecnico abilitato.

Dal 2010 è necessario presentare la CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, per realizzare gli interventi di manutenzione straordinaria, tra cui le tipiche ristrutturazioni di appartamenti.

La CILA è disciplinata dal D.P.R. 380/2001 art. 6bis e successive modifiche e integrazioni, introdotto dall’art. 3 d.lgs n° 222 del 2016, chiamato DECRETO SCIA 2.

Per la corretta compilazione della CILA è necessario l’ausilio di un tecnico abilitato.

Con la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata è possibile iniziare i lavori il giorno stesso in cui la pratica è stata presentata al Comune e protocollata. 

Prima del 2010 invece la pratica necessaria per gli interventi di manutenzione straordinaria era la DIA (Denuncia Inizio Attività) che obbligava a un’attesa di 30 giorni prima di iniziare i lavori.

La CILA è regolamentata in parte a livello nazionale, in parte a livello comunale, per cui ogni Comune sulla base del proprio regolamento edilizio può richiedere ulteriori documenti o stabilire modalità di presentazione specifiche. Anche i costi per i diritti di segreteria cambiano a seconda del Comune.

In ogni caso presentando la CILA è possibile accedere alle detrazioni fiscali previste dal Bonus ristrutturazioni, portando in detrazione il 50% del costo dei lavori scalandola dalle tasse nei 10 anni futuri. 

Vediamo di seguito in dettaglio tutto ciò che devi sapere sulla CILA.

Quando è necessario presentare la CILA

È necessario presentare la CILA quando vogliamo svolgere interventi di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo senza interventi strutturali.

La definizione di “manutenzione straordinaria” e “restauro e risanamento conservativo” si trova all’art. 3 del Testo Unico DPR 380/2001

Vediamo ora che cosa si intende con manutenzione straordinaria per orientarci sulla necessità di presentare la CILA. 

Interventi di manutenzione straordinaria

I lavori di manutenzione straordinaria sono quelli in cui si determina una nuova distribuzione degli spazi interni senza che vi siano modifiche delle facciate o dei volumi, senza che comportino cambio di destinazione d’uso e senza che che vi siano interventi strutturali o vengano cambiati i parametri urbanistici.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria ricadono ad esempio:

  • demolizione, sostituzione e/o nuova costruzione di tramezzi, anche per la creazione di nuovi vani
  • modifica di collegamenti verticali esistenti (scale, ascensori, montacarichi) all’interno della singola unità immobiliare (solo se essa coincide con l’unità edilizia e solo se non riguardano le parti strutturali dell’edificio)
  • realizzazione di chiusure o aperture interne (su murature non portanti) che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
  • sostituzione infissi esterni e  serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;
  • realizzazione e adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili
  • realizzazione di volumi tecnici, come centrali termiche, ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie
  • realizzazione e integrazione di servizi igienico sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici
  • consolidamento delle strutture di fondazione e di elevazione
  • rifacimento vespai e scannafossi
  • sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta 
  • realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali (per esempio controsoffitti strutturali);
  • interventi finalizzati al risparmio energetico (esclusa l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici per gli edifici al di fuori dei centri storici).

Presentare la CILA per la ristrutturazione di un appartamento

La CILA è molto nota perché è quella pratica che va presentata per la tipica ristrutturazione di un appartamento. È tuttavia difficile comprendere quando la manutenzione è ordinaria o straordinaria. Un nostro tecnico abilitato saprà aiutarti al meglio per evitare le sanzioni previste dalla legge. Per esempio uno dei casi che solleva diverse ambiguità sulla presentazione della CILA è quello del rifacimento del bagno.

La CILA per il rifacimento del bagno

Nel D.P.R. 380/2001 Art. 3 comma 1 lett. B il rifacimento del bagno rientra tra le opere di manutenzione straordinaria. Tuttavia diversi Comuni non richiedono che venga presentata la CILA per un simile intervento (sulla base dell’elenco delle opere che non richiedono comunicazione).

Di conseguenza per quanto riguarda il rifacimento del bagno si è diffusa la prassi di sostituire la pratica edilizia della CILA, obbligatoria in caso di manutenzione straordinaria, con un’autocertificazione sostitutiva di atto notorio da conservare in caso di accertamenti. Questa procedura non è prevista dalla legge ma nessuno si è mai espresso a riguardo. 

Il problema concerne l’accesso alle detrazioni fiscali.

Infatti se è vero che senza CILA si risparmiano i costi per la presentazione al Comune e della parcella del tecnico asseverante, tuttavia non sarà possibile accedere al Bonus Ristrutturazioni.

Oltre alle detrazioni c’è poi il problema degli abusi e quindi delle sanzioni: se per esempio non hai presentato la CILA per rifare il bagno ma gli interventi hanno avuto come risultato una modifica della planimetria catastale, al momento della vendita dell’appartamento ti ritroverai a passare non pochi guai e a spendere non pochi soldi.

Per essere certi di accedere alla detrazione fiscale e di non incorrere in abusi e sanzioni ti consigliamo di far rientrare il rifacimento del bagno nelle opere di manutenzione straordinaria (vedi D.P.R. 380/2001  art. 3 comma 1 lett. B) presentando la CILA.

Quando non è necessario presentare la CILA

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che ricadono sotto la denominazione di “edilizia libera” e non richiedono di presentare alcuna comunicazione al Comune.

La manutenzione ordinaria riguarda le opere di riparazione, di rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere  in efficienza gli impianti tecnologici esistenti con materiali analoghi a quelli esistenti, sostanzialmente attraverso opere di riparazione.

All’Art. 6 comma 1 del DPR 380/01 sono indicati gli interventi ricadenti nel campo dell’attività edilizia libera che non necessitano di alcuna comunicazione:

  • la sostituzione  integrale o parziale di  pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione;
  • la  riparazione   di impianti per  servizi accessori  (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere);
  • rivestimenti e  tinteggiature di prospetti esterni  senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;
  • rifacimento intonaci interni e tinteggiatura;
  • rifacimento  pavimentazioni  esterne e manti  di copertura senza modifiche ai materiali;
  • sostituzione  tegole e altre  parti accessorie deteriorate  per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni;
  • riparazioni balconi e terrazze e relative pavimentazioni;
  • riparazione recinzioni;
  • sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
  • sostituzione infissi esterni e  serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso.
  • Installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw
  • Interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche (senza che non alterino la sagoma dell’edificio e non prevedano la realizzazione di scale ed ascensori)
  • Alcune opere per attività di ricerca nel sottosuolo
  • I movimenti di terra per attività agricole
  • Serre mobili stagionali per attività agricola (non in muratura)
  • Le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee che verrannoimmediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all’amministrazione comunale
  • I pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici fuori dai centri storici
  • Le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Come si presenta il modulo della CILA a Roma

La CILA è una pratica che richiede l’ausilio di un tecnico abilitato e che va presentata presso il Comune dove si trova l’immobile. 

Negli ultimi anni la presentazione della pratica avviene in forma telematica attraverso portali online predisposti dai Comuni o tramite PEC. 

Dal 16 Maggio 2016 è diventato obbligatorio presentare la CILA a Roma soltanto per via telematica attraverso una piattaforma denominata SUET (Sportello Unico Edilizia Telematico)

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Comunicazione inizio lavori asseverata

Quando si ristruttura un immobile e si intende usufruire delle detrazioni fiscali bisogna verificare che tutti i documenti amministrativi, tra cui la CILA, siano correttamente compilati. La responsabilità del committente non si limita pertanto alla sola presentazione della CILA ma comprende anche la nomina di un coordinatore della sicurezza e di un responsabile dei lavori, secondo gli obblighi derivanti dal Codice Civile e dal Testo Unico sulla Sicurezza (D.Lgs 81/2008). Insomma, la scelta del tecnico è fondamentale.

Il tecnico abilitato può essere un architetto, un ingegnere, un geometra. Per redigere la pratica deve essere iscritto all’Albo, avere la partita IVA e rilasciare la fattura per prestazione professionale. 

Tale fattura rientra tra i costi per la detrazione fiscale e viene richiesta dall’Agenzia delle Entrate in caso di controlli.

Alcune regioni (tra cui il Lazio) hanno previsto che la pratica può essere presentata solo se la parcella del tecnico è stata regolarmente pagata.

Il tecnico abilitato si fa carico della responsabilità di dichiarare se i lavori possono essere realizzati solo con una CILA o se è necessaria un’altra procedura amministrativa (come la SCIA o il Permesso di Costruire). 

Il tecnico abilitato deve inoltre dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa e con il committente.

La pratica della CILA si compone dei seguenti documenti:

  • il modulo CILA firmato del Proprietario o avente Ruolo (vedi il fac-simile del modello del Comune di Roma);
  • Copia Atto di Proprietà;
  • Titolo abilitativo dell’opera di sussistenza edilizia (condono e/o progetto) oppure planimetria impianto;
  • Documentazione catastale aggiornata (visura e planimetria);
  • Relazione tecnica dettagliata delle opere a firma del progettista;
  • Elaborati grafici (inquadramento territoriale, stato di fatto, progetto e comparativa, stralcio catastale e stralcio di Piano Regolatore Generale PRG);
  • Documentazione fotografica;
  • Progetto della ristrutturazione con lo stato di fatto e la situazione futura (ante e post operam), a firma del progettista;
  • Comunicazione Impresa esecutrice dei lavori ed il suo DURC (non più obbligatorio in quanto il Comune può verificarlo direttamente online);
  • Documentazione (eventuale) per rilascio di atti di assenso obbligatori ai sensi delle normative di settore;
  • Ricevuta di pagamento per diritti di segreteria (a Roma il costo è di € 251,24);
  • Dichiarazione (eventuale) di assenso di terzi proprietari;
  • Documenti di identità del dichiarante, di terzi proprietari e del progettista;
  • Notifica preliminare (se l’intervento rientra nell’ambito di applicazione dell’articolo 99 comma 1, D.lgs. 81/2008);
  • Progetto degli impianti secondo il DM 37/08 (se dovuto)

Se la pratica non è completa, l’ente comunale ha 30 giorni di tempo per chiedere integrazioni o sospendere i lavori. A Roma invece, dove la CILA si presenta tramite la piattaforma online del SUET, l’incompletezza della CILA viene verificata direttamente dal sistema al momento della sua compilazione online.

Dove presentare la CILA

La comunicazione va presentata all’ufficio tecnico del Comune dove si trova l’immobile (sportello unico dell’edilizia). 

Ogni comune può richiedere ulteriori documenti o altre modalità di presentazione secondo il proprio regolamento edilizio.

A Roma la CILA va presentata online tramite il portale SUET (sportello unico edilizia telematico).

Chi deve presentare la CILA

Il tecnico abilitato avrà il compito di presentare La CILA: è infatti il tecnico che si occupa di redigere l’asseverazione e di fare i progetti.

A Roma, il tecnico che si occupa dell’asseverazione nel SUET è indicato come “tecnico progettista” ed è quindi diverso dal “capofila della richiesta” che è il committente dei lavori, ovvero chi può richiedere la CILA (in genere è il proprietario di casa, o l’affittuario, o l’usufruttuario o autorizzati dal proprietario).

Il tecnico si occupa di compilare la richiesta tramite il modulo online del SUET in ogni sua parte, di scrivere la relazione tecnica e di allegare la documentazione necessaria richiesta firmata digitalmente dal tecnico stessi (compreso il progetto).

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Tempi e costi della CILA

Il costo della CILA dipende da ogni Comune. A Roma il costo di una CILA è di € 251,24 per diritti di segreteria. Per maggiori informazioni è possibile leggere il mio approfondimento sulla presentazione della pratica della CILA a Roma.

I lavori possono iniziare appena viene consegnata e protocollata la pratica al Comune.

Durante i lavori non bisogna effettuare comunicazioni ulteriori al Comune.

CILA: Comunicazione di fine lavori

Alla conclusione dei lavori va consegnata la comunicazione di “fine lavori” e nella maggior parte dei casi anche i seguenti documenti tecnici:

  • Collaudo a firma di tecnico abilitato
  • Variazione catastale DOCFA
  • AQE – Attestato di Qualificazione Energetica
  • Formulario smaltimento dei rifiuti

Una volta presentata la comunicazione di fine lavori si può usufruire delle detrazioni fiscali.

Variazione catastale DOCFA

Nel caso in cui gli interventi fatti con la CILA abbiano comportato un cambio della distribuzione interna e una modifica dei tramezzi interni, cioè nel caso di modifiche murarie, è necessario presentare la variazione catastale tramite la procedura DOCFA. I casi in cui è obbligatorio effettuare e presentare una variazione catastale successivamente a una ristrutturazione sono definiti dalla legge 311/2004 art. 1 c. 336-340  e dalla Circolare 1/2006 dell’Agenzia del Territorio.

Il termine per presentare la variazione catastale DOCFA è di 15 giorni dopo la fine dei lavori.

La verifica e la dichiarazione di conformità tra lo stato di fatto e i dati catastali dell’immobile è infatti obbligatoria, ai fini del rogito, da luglio 2010. Gli adempimenti possono anche comportare la nullità dell’atto. Si tratta quindi di una pratica molto importante.

La variazione catastale DOCFA va presentata al Catasto della provincia in cui si trova l’immobile.

La CILA e le detrazioni fiscali

La CILA è un documento molto importante e come abbiamo visto, per certi aspetti, anche delicato. C’è però una buona notizia.

Presentando la CILA si ha diritto alla detrazione fiscale del 50% delle spese sostenute per i lavori, come le fatture dell’impresa, del tecnico abilitato o anche per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici di classe energetica A+.

Tutte le fatture per le spese dovranno essere allegate al modello 730 della dichiarazione dei redditi. La detrazione fiscale consisterà nel 50% delle spese sostenute e tale cifra verrà suddivisa e scalata dalla dichiarazione dei redditi nei successivi 10 anni.

CILA in sanatoria, sanzioni e abusi edilizi

La CILA in Sanatoria o Tardiva va presentata nel caso in cui i lavori di manutenzione straordinaria siano stati già eseguiti e ultimati (anche dai precedenti proprietari dell’immobile) oppure siano già in corso, senza che sia stata precedentemente presentata la documentazione richiesta.

Anche la CILA in sanatoria, come la CILA, va presentata presso lo sportello del Comune dove risiede l’immobile o tramite il SUET nel caso di Roma.

Se gli interventi realizzati non ricadono tra i lavori di manutenzione straordinaria che richiedono la presentazione della CILA ma sono invece lavorazioni che richiedono altri tipi di permessi (come ad esempio la SCIA o il Permesso di costruire) il rischio è addirittura quello di essere soggetti a responsabilità penale con l’arresto fino a due anni, una multa fino a 51.645 euro e l’obbligo di demolizione o rimozione dell’abuso.

CILA in sanatoria o CILA per lavori già eseguiti

Se sono stati eseguiti in passato dei lavori edilizi senza alcuna comunicazione è possibile sanare lo stato amministrativo edilizio presentando la “CILA in sanatoria” o “CILA Tardiva” o “CILA per lavori già eseguiti”.

La CILA in Sanatoria deve essere obbligatoriamente predisposta da un tecnico abilitato e deve essere completa di tutta la documentazione necessaria prevista dalla CILA (vedi sopra: “Comunicazione Inizio Lavori Asseverata“).

La CILA in Sanatoria per lavori già eseguiti, oltre ai diritti di segreteria, prevede il pagamento di una sanzione che ammonta fino a 1.000 euro, come previsto dall’art. 5 comma 7 della Legge n. 73 del 22 maggio 2010.

CILA durante i lavori

L’art. 3 comma 5 della Legge n. 222 del 25 novembre 2016 prevede anche la possibilità di autodenunciare i lavori in fase di realizzazione, mentre non sono ancora terminati. In tal caso è necessario presentare la CILA in Sanatoria pagando una sanzione di 333 euro (ovvero la sanzione di 1000 euro ma ridotta di due terzi), oltre ai diritti di segreteria.

A Roma sembra però non essere più possibile presentare la CILA in Sanatoria durante i lavori.

CILA o SCIA o Permesso per costruire?

Come abbiamo visto la CILA va presentata in caso di lavori di manutenzione straordinaria. Nel caso di lavori che ricadono sotto la manutenzione ordinaria va invece presentata la CIL – cioè la Comunicazione Inizio Lavori (senza asseverazione).

Tuttavia non tutti i lavori considerati manutenzione straordinaria sono subordinati alla CILA, la quale serve per tutte quelle opere che non comportano modifiche strutturali. Se invece le opere di manutenzione straordinaria comportano modifiche strutturali (per esempio trasformare una porta finestra in finestra o l’apertura di un vano in un muro portante o le modifiche dei prospetti) o se riguardano nuove costruzioni potrebbe essere necessario presentare la SCIA o la SCIA in alternativa al permesso di costruire oppure il Permesso di Costruire.

Se intendiamo fare interventi che ricadono nella manutenzione straordinaria e nel restauro e risanamento conservativo o nella ristrutturazione edilizia e che riguardano parti strutturali dell’edificio avremmo bisogno o della SCIA. La SCIA serve quindi per tutte quelle opere che modificano la sagoma, la forma, il volume di parti dell’immobile e che per esempio servono ai fini di un cambio di destinazione d’uso (per esempio da non abitativo ad abitativo).

L’art. 3 del Testo Unico dell’edilizia Dpr 380/01 definisce le varie categorie di intervento.

Il Permesso di Costruire servirà invece per tutti quegli interventi che prevedono una nuova costruzione o, in parte, una ristrutturazione urbanistica.

La normativa

La normativa è in continuo aggiornamento, inoltre i comuni e le regioni mantengono proprie competenze in materia di edilizia e urbanistica. Consiglio per questo di rivolgersi a un professionista tecnico abilitato fin dall’inizio, cioè nella comprensione di quale sia la pratica giusta da fare, soprattutto per non incorrere in sanzioni.

I testi di riferimento, che abbiamo già citato in questo articolo e che riepiloghiamo di seguito, sono i seguenti:

Ricapitolando: Istruzioni per la CILA

  • La CILA va presentata in caso di lavori di manutenzione straordinaria (per esempio la ristrutturazione di appartamento).
  • È necessario rivolgersi a un tecnico abilitato che firmi la documentazione necessaria.
  • La CILA e i documenti che la completano vanno presentati al Comune dove risiede l’immobile prima di iniziare i lavori.
  • È possibile iniziare i lavori subito dopo aver presentato la documentazione.
  • A fine lavori bisognerà presentare la Comunicazione di fine lavori e la variazione catastale DOCFA (se necessaria).
  • Con la comunicazione di fine lavori sarà possibile accedere alle detrazioni fiscali previste dal “Bonus ristrutturazioni”.
  • È possibile presentare la CILA in Sanatoria pagando delle sanzioni sia se i lavori di manutenzione straordinaria ricadenti sotto la CILA sono stati già ultimati sia se tali lavori sono ancora in corso.
  • Affidati a un professionista per orientarti al meglio! Contattaci senza impegno.
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